ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

«Κόκκινα» στεγαστικά δάνεια: Θα εφαρμοστεί το Κυπριακό μοντέλο «Εστία»

Tο κυπριακό πρόγραμμα διαχείρισης κόκκινων στεγαστικών δανείων «Εστία», προσαρμοσμένο στα δεδομένα της χώρας μας, θα αποτελέσει, σύμφωνα με πληροφορίες, τη βάση του κυβερνητικού σχεδίου για την προστασία της πρώτης κατοικίας των πιο αδύναμων νοικοκυριών.

Όπως αναφέρει ρεπορτάζ της εφημερίδας «Νέα Σελίδα», το πρόγραμμα αυτό προβλέπει σημαντικό κούρεμα του στεγαστικού δανείου, χαμηλότερα επιτόκιακαι επιδότηση από το κράτος του 1/3 της δόσης ή ακόμη και του 50% σε περιπτώσεις οικονομικά ανήμπορων νοικοκυριών. Ενώ, θα ισχύσει από την 1η Μαρτίου 2019, καθώς δόθηκε δίμηνη παράταση στις διατάξεις του νόμου Κατσέλη.

Σύμφωνα με πληροφορίες της εφημερίδας, ο υπουργός Επικρατείας, Αλέκος Φλαμπουράρης, πρόκειται σύντομα να παρουσιάσει το σχέδιο σε συνάντηση που θα έχει ο πρωθυπουργός, Αλέξης Τσίπρας, με τη διοίκηση της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών πριν από το τέλος του έτους.

Κεντρική ιδέα της κυβερνητικής παρέμβασης είναι να προστατευτούν οι ασθενέστεροι, χωρίς να κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους, αλλά να υπάρξει και ταχεία εξυγίανση του δανειακού χαρτοφυλακίου των τραπεζών.

Όπως αναφέρει το δημοσίευμα, το κυπριακό μοντέλο προβλέπει επίσης, πως σε περιπτώσεις πλήρους αδυναμίας των δανειοληπτών, η επιδότηση θα είναι πολύ μεγαλύτερη. Για τον σκοπό αυτό το κονδύλι που θα διοχετεύεται από το κράτος υπολογίζεται σε 200 εκατ. ευρώ ετησίως.

Βασικά κριτήρια συμμετοχής των δανειοληπτών στο πρόγραμμα θα είναι η αξία του ακινήτου (όριο τα 250.000 ευρώ αντικειμενική αξία) και το διαθέσιμο εισόδημα (όχι μεγαλύτερο των 35.000 ευρώ ετησίως). Η ρύθμιση που θα προτείνεται στον δανειολήπτη προβλέπει εύλογο επιτόκιο και τοκοχρεολυτική μηνιαία δόση για την αποπληρωμή του δανείου, καθώς και διάρκεια αποπληρωμής έως 25 χρόνια. Στην περίπτωση αυτή, στο ακίνητο, πέραν της προσημείωσης που ήδη φέρει υπέρ της πιστώτριας τράπεζας, εγγράφεται και νέα προσημείωση υπέρ του Δημοσίου. H προσημείωση του ακινήτου και από το Δημόσιο, σε συνδυασμό με την επιδότηση της δόσης του δανείου, σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου δημιουργεί δικαιώματα στο Δημόσιο, το οποίο και θα αξιώσει την είσπραξη μέρους του τιμήματος από την πώληση κατά το ποσό που του αναλογεί βάσει της επιδότησης που έχει καταβάλει.

Το σχέδιο προβλέπει, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, την αποπληρωμή του ποσού που αντιστοιχεί στην παρούσα αξία του ακινήτου και όχι στην αρχική και η διαφορά θα διαγράφεται, ενώ το δάνειο θα αποπληρώνεται σε βάθος 25ετίας. Ενδεικτικά, σε ακίνητο που η αντικειμενική του αξία ήταν μέχρι 250.000 ευρώόταν έγινε η αγορά, αλλά σήμερα η αγοραία αξία του βρίσκεται στα 100.000 ευρώ, θα υπάρξει γενναία μείωση (κούρεμα) του δανείου και η αποπληρωμή θα γίνεται στη βάση της σημερινής αξίας και όχι στο αρχικό ποσό του δανείου.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το ύψος των κόκκινων στεγαστικών δανείων σε όλες τις ελληνικές τράπεζες ανέρχεται στα 29,2 δισ. ευρώ. Τραπεζικές πηγές υπολογίζουν τα κόκκινα δάνεια τα οποία έχουν ως κάλυψη ακίνητο που χρησιμοποιείται ως κατοικία στα 420.000. Από τον αριθμό αυτό πρέπει να αφαιρεθούν όσα έχουν ήδη ρυθμιστεί ή αναμένουν να εξεταστούν βάσει του νόμου Κατσέλη και τα οποία ανέρχονται, κατά πληροφορίες, σε 160.000περίπου δάνεια. Τα υπόλοιπα 260.000 κόκκινα δάνεια με εγγύηση κατοικία (περιλαμβανομένων και επιχειρηματικών δανείων με αυτό το χαρακτηριστικό) δεν έχουν μπει σε καθεστώς ρύθμισης.

Η κυπριακή «Εστία»

Τα βασικά σημεία του κυπριακού σχεδίου είναι:

Η τράπεζα έχει την υποχρέωση να αναδιαρθρώσει τα δάνεια που πληρούν τις προϋποθέσεις και τα κριτήρια (παρατίθενται στη συνέχεια) σε ένα ποσό το οποίο θα ισούται με το χαμηλότερο μεταξύ του υπολοίπου του δανείου κατά την ημερομηνία αναδιάρθρωσης και της αγοραίας αξίας της κύριας κατοικίας.

Το σχέδιο αφορά δάνεια που πληρούν τις πιο κάτω προϋποθέσεις:

-Είναι εξασφαλισμένα με υποθήκη κύριας κατοικίας (δηλαδή ιδιόκτητη στέγη η οποία χρησιμοποιείται ως κατοικία από τον δανειολήπτη και από μέλη της οικογένειας του δανειολήπτη).

-Κατά την 30ή Σεπτεμβρίου 2017 τουλάχιστον το 20% του υπολοίπου των συνολικών δανείων του δανειολήπτη ανά τράπεζα ήταν μη εξυπηρετούμενο για περισσότερες από 90 ημέρες.

-Η αγοραία αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 350.000 ευρώ.

-Το συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του δανειολήπτη δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ.

-Τα υπόλοιπα καθαρά περιουσιακά στοιχεία του νοικοκυριού, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας (δηλαδή τα περιουσιακά στοιχεία του νοικοκυριού, πέραν της κύριας κατοικίας, μείον τις τρέχουσες πιστωτικές διευκολύνσεις πέραν του δανείου που εξασφαλίζεται με την κύρια κατοικία), δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν σε τιμές αγοράς το 125% της αγοραίας αξίας της κύριας κατοικίας.

-Η αγοραία αξία της κύριας κατοικίας θα προκύπτει από τον μέσο όρο δύο εκτιμήσεων που θα πραγματοποιούνται από ανεξάρτητους εκτιμητές εντός της περιόδου υποβολής αιτήσεων, περιλαμβανομένης και μιας επιπρόσθετης περιόδου 30 ημερών μετά τη λήξη της περιόδου υποβολής αιτήσεων.

Οικονομικοί όροι

Σύμφωνα με το σχέδιο «Εστία» στην Κύπρο ισχύουν και εφαρμόζονται οι εξής όροι:

Οι δανειολήπτες που πληρούν τις προϋποθέσεις συμμετοχής θα αποπληρώνουν τα 2/3 των πληρωμών τόκου και κεφαλαίου σύμφωνα με τους όρους των αναδιαρθρωμένων δανείων. Το κράτος θα επιχορηγεί το 1/3 των πληρωμών τόκου και κεφαλαίου των αναδιαρθρωμένων δανείων των δικαιούχων δανειοληπτών.

To επιτόκιο αναδιαρθρωμένου δανείου θα είναι μεταβλητό, βασιζόμενο στο Euribor 6 μηνών πλέον περιθωρίου 2,5 ποσοστιαίων μονάδων. Το συνολικό επιτόκιο (Euribor 6 μηνών + περιθώριο) του αναδιαρθρωμένου δανείου δεν μπορεί να ξεπερνά το 3,5% αλλά ούτε και να υπολείπεται του 2,5%.

Η διάρκεια αποπληρωμής θα είναι όχι μεγαλύτερη από 25 έτη, ανάλογα με την ηλικία του δανειολήπτη.

Με το κυπριακό σχέδιο την εκτέλεση και διεύθυνση του σχεδίου αναλαμβάνει κρατικός οργανισμός ο οποίος κρίνει τις αιτήσεις ένταξης στο πρόγραμμα «Εστία», ενώ οι τράπεζες υπογράφουν μαζί του κείμενο συμφωνίας (συναντίληψης) για όλους τους παρατεθέντες όρους.

5+1 ερωτήματα

Οι υπό επεξεργασία προτάσεις της ελληνικής κυβέρνησης, δεδομένου και της εκκρεμότητας έγκρισης του κυπριακού σχεδίου από τις ευρωπαϊκές αρχές είναι «στον αέρα» μιας και στην περίπτωση απόρριψης του κυπριακού σχεδίου «Εστία» θα πρέπει να αναδιατυπωθούν και οι ελληνικές προτάσεις ή να υποβληθούν άλλες. Πέραν αυτού:

Παραμένει αδιευκρίνιστο ποιος θα διαχειριστεί το όλο πρότζεκτ. Στην Κύπρο διαχειριστής του σχεδίου θα είναι επ’ αμοιβή –από τις τράπεζες– ο Κυπριακός Οργανισμός Αναπτύξεως Γης (ΚΟΑΓ), δηλαδή δημόσιος οργανισμός, ο οποίος θα εξετάζει τις αιτήσεις υπαγωγής στο «Εστία» και εφόσον πληρούν τα κριτήρια η τράπεζα θα εφαρμόζει το σχέδιο και με την κρατική αγωγή κατά το 1/3. Στην Ελλάδα ποιος θα κάνει την αντίστοιχη δουλειά; Kαι πόσο χρόνο θα χρειαστεί η δημιουργία ενός τέτοιου μηχανισμού όταν τα χρονικά περιθώρια είναι τόσο στενά;

Η εφαρμογή των ρυθμίσεων της ελληνικής «Εστίας» θα περιβληθεί την ισχύ νόμου με αυστηρές ρήτρες μη εφαρμογής από τις τράπεζες ή θα επαφίεται στην καλή διάθεση της κάθε τράπεζας; Είναι χαρακτηριστικό ότι η τεχνική του split and freeze περιλαμβάνεται στον Κώδικα Δεοντολογίας των τραπεζών που έχει συνταχθεί από την Τράπεζα της Ελλάδας, όμως σπανίως εφαρμόζεται. Οπως επίσης σπανίως εφαρμόζεται ή λαμβάνεται στην πράξη υπόψη η αρχή του υπολογισμού των «ευλόγων δαπανών» στις προτάσεις αναπροσαρμογής δόσεων που κάνουν οι τράπεζες.

Ερωτήματα υπάρχουν και για τη στάση των τραπεζών αλλά και των εταιρειών που έχουν αγοράσει ήδη πακέτα δανείων από τράπεζες. Ειδικά αν είναι αλλοδαπά νομικά πρόσωπα με ξένο ΑΦΜ ποιος θα τους υποχρεώσει να εφαρμόσουν μια νομοθεσία που θα τους επιβληθεί και μάλιστα αναδρομικά;

Υπάρχουν τουλάχιστον δύο τράπεζες –Eurobank και Alpha– που ήδη έχουν «σκανάρει» και πακετάρει το σύνολο των δανείων τους και προχωρούν ήδη στην πώλησή τους. Τον ίδιο δρόμο φαίνεται να ακολουθεί και η Εθνική Τράπεζα. Η επιλογή αυτή δημιουργεί άμεσες εισροές δισεκατομμυρίων ευρώ στις τράπεζες, ενώ η εφαρμογή ενός σχεδίου τύπου «Εστία» δεν δίνει τέτοια δυνατότητα.

Πώς θα «κουμπώσει» η ελληνική «Εστία» με τα σχέδια Στουρνάρα ή Τσακαλώτου για το σύνολο των «κόκκινων» δανείων που κινούνται σε εντελώς διαφορετικές κατευθύνσεις;

Τι θα γίνει με το ύψος της αξίας των υπό ένταξη ακινήτων καθώς οι θεσμοί και οι τράπεζες πιέζουν για 75.000 ευρώ; Αλλά ακόμη και ο προσδιορισμός π.χ. στο επίπεδο των 150.000 ευρώ δεν δημιουργεί δανειολήπτες δύο ταχυτήτων καθώς ήδη πολλές δεκάδες χιλιάδες έχουν ενταχθεί στον ν. Κατσέλη με πολύ υψηλότερα όρια; Και τι νομικά ζητήματα και δικαστικές εμπλοκές στην εφαρμογή του νόμου μπορεί να δημιουργηθούν στο μέλλον εξαιτίας αυτού του γεγονότος;

Back to top button
Close