ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Διαγραφή δανείου με παράδοση του ακινήτου αν δεν είναι πρώτη κατοικία







Την εθελοντική παράδοση ακινήτου επιστρατεύουν μαζικά ως εργαλείο οι τράπεζες, σε συνεργασία με τις εταιρείες διαχείρισης «κόκκινων» δανείων (servicers), για την ταχύτερη μείωση των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων.

Η εθελοντική παράδοση των ακινήτων από τους δανειολήπτες προκρίνεται συνήθως όταν το ακίνητο δεν είναι πρώτη κατοικία ή δεν εξυπηρετεί πλέον τις ανάγκες της οικογένειας και η αποπληρωμή της οφειλής είναι αδύνατη. Η διαφαινόμενη άνοδος των τιμών στο real estate ευνοεί αυτή την επιλογή, που όπως εκτιμούν στελέχη της αγοράς θα κυριαρχήσει στο πλαίσιο των μαζικών τιτλοποιήσεων χαρτοφυλακίων που επιχειρούν οι τράπεζες.

Η εμπλοκή των servicers στην αγορά των στεγαστικών δανείων ευνοεί την πρακτική της παράδοσης του ακινήτου από τον δανειολήπτη, για τους εξής λόγους:

• Η λύση της συναινετικής παράδοσης μπορεί να απαλλάξει το δανειολήπτη από την οφειλή του όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη από το υπόλοιπο της οφειλής. Στον βαθμό που η εμπορική του αξία υπολείπεται της οφειλής, η εθελοντική παράδοση συνοδεύεται σε ορισμένες περιπτώσεις και από «κούρεμα» του δανείου. Προϋπόθεση για να συμβεί αυτό είναι ο δανειολήπτης να μην έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία στην κατοχή του και η τράπεζα να έχει πάρει επαρκείς προβλέψεις για το δάνειο, έτσι ώστε να είναι σε θέση να μην εγγράψει πρόσθετη ζημία.

• Οι εταιρείες διαχείρισης αναλαμβάνουν για λογαριασμό του δανειολήπτη την εξεύρεση πιθανού αγοραστή και μεσολαβούν για την αγοραπωλησία. Ο νόμος βάσει του οποίου δραστηριοποιούνται άλλωστε οι εταιρείες διαχείρισης τους δίνει, εκτός από το δικαίωμα διαχείρισης του δανείου, και το δικαίωμα διαχείρισης του ακινήτου που συνδέεται με το δάνειο. Για αυτόν άλλωστε τον λόγο αρκετές εταιρείες αυτού του είδους αναπτύσσουν συνεργασίες με μεσιτικά γραφεία, με στόχο τη διάθεση των ακινήτων, για τα οποία οι δανειολήπτες συναινούν στην παράδοσή τους.

• Η παράδοση του ακινήτου με τη συναίνεση του δανειολήπτη ενδείκνυται όταν μεσολαβεί εταιρεία διαχείρισης, αφού με τον τρόπο αυτό ο οφειλέτης γλιτώνει σημαντικό μέρος των εξόδων που βαρύνουν τη μεταβίβαση, τα οποία θα ήταν διπλά εάν θα έπρεπε πρώτα να το μεταβιβάσει στην τράπεζα και εκείνη με τη σειρά της σε έναν νέο αγοραστή. Το γεγονός άλλωστε ότι οι τράπεζες έχουν ήδη συγκεντρώσει στα χαρτοφυλάκιά τους ένα σημαντικό αριθμό ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών περιορίζει τις δυνατότητές τους να αυξήσουν τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους και καθιστά πιο δύσκολη, αλλά και πιο ακριβή, τη μεταβίβασή τους στη συνέχεια.

• Η μεταβίβαση του ακινήτου μέσω συναινετικής παράδοσης συνιστά πιο φθηνή διαδικασία σε σχέση με τον πλειστηριασμό, ο οποίος βαρύνεται με πρόσθετα δικαστικά έξοδα, τα οποία αυξάνουν την οφειλή. Ετσι, κάποιος που θέλει να απαλλαγεί από το χρέος του, και το ακίνητο δεν αποτελεί κύρια κατοικία για τη στέγαση της οικογένειάς τους, προτιμά να συνεργαστεί με την εταιρεία διαχείρισης για την εθελοντική παράδοσή του, που συνήθως έχει μικρότερο κόστος από τη μεταβίβαση σε νέο αγοραστή του ακινήτου μέσω πλειστηριασμού.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, μέσω των τιτλοποιήσεων, τουλάχιστον 100.000 ακίνητα θα αλλάξουν χέρια και θα ανατεθούν μέσα στο 2019 σε servicers, δηλαδή σε εξωτερικούς συνεργάτες. Ο αριθμός των στεγαστικών δανείων που θα φύγουν από τη στενή εποπτεία των τραπεζών διευρύνεται δραστικά μέσω της ανάθεσης στην εταιρεία Intrum της διαχείρισης του συνόλου των μη εξυπηρετούμενων δανείων της Τράπεζας Πειραιώς, το χαρτοφυλάκιο της οποίας περιλαμβάνει 6,2 δισ. ευρώ στεγαστικά δάνεια, ενώ την εξωτερική ανάθεση ενεργοποιεί πιλοτικά και η Εθνική Τράπεζα, δρομολογώντας την ανάθεση στεγαστικών δανείων 500 εκατ. ευρώ σε εταιρεία διαχείρισης.

Ο κύριος όγκος των ακινήτων που θα ανατεθεί σε εξωτερικούς διαχειριστές είναι μέσω της διπλής τιτλοποίησης των χαρτοφυλακίων Pillar και Cairo που υλοποιεί η Eurobank. Το πρώτο περιλαμβάνει 44.000 στεγαστικά δάνεια συνολικής αξίας 2 δισ. ευρώ και το δεύτερο 36.000 δάνεια (21.000 στεγαστικά και 15.000 καταναλωτικά) δάνεια, όλα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα. Περί τις 20.000 ακίνητα θα περιλαμβάνει και το χαρτοφυλάκιο Orion, συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ, που ετοιμάζεται να τιτλοποιήσει η Alpha Bank, ενώ η λίστα των ακινήτων που καλούνται να διαχειριστούν οι servicers περιλαμβάνει και πλήθος καταστημάτων ή άλλων εμπορικών ακινήτων, τα οποία έχουν ήδη μεταβιβαστεί ή πρόκειται να μεταβιβαστούν σε επενδυτικά funds.

Σχετικά άρθρα

Back to top button
Close
Close